Liittovaltion alhaisen tulotason asuntovero-ohjelma on ollut menestyksekäs vuodesta 1987 lähtien tarjoamassa edullisia asuntoja edullisia vuokralaisia varten. Jos etsit asuntoa verohyvityksen omaavassa kiinteistössä , on joitain asioita, jotka sinun pitäisi tietää ennen kuin käytät.
Tässä on vastauksia yleisesti esitettyihin kysymyksiin liittovaltion alhaisen tulotason asuntovero-ohjelmasta.
K: Mikä on verohyvitysohjelma?
V: Verohyvitysohjelma, joka tunnetaan myös nimellä "federal low-income housing tax credit program" tai yksinkertaisesti LIHTC, on suosittu edullinen asumisohjelma, joka on ollut vuodesta 1987 lähtien. Toisin kuin useimmat HUD: n hallinnoimat asumisohjelmat, vero luotto-ohjelmaa hallinnoi IRS yhteistyössä valtiollisten asuntorahoitusjärjestöjen kanssa eri puolilla maata. Vuokranantajat, jotka osallistuvat ohjelmaan, voivat hakea verohyvityksiä 10 vuoden ajan verohyvitysominaisuuksistaan vastineeksi vuokraamaan ainakin osa huoneistoistaan pienituloisille vuokralaisille rajoitetulla vuokralla.
K: Voinko hakea verohyvitystä?
V: Ei. Verohyvitysohjelma saa nimensä, koska osallistuvien kiinteistöjen omistajat saavat arvokkaita verohyvityksiä vastineeksi rakennusten pitämisestä edulliseen hintaan. Verohyvitysomaisuuden vuokralaisina saatava etusi tulee rajoitetun vuokran muodossa olettaen, että olet tulotukeen oikeutettu.
K: Osana kotitalouksien tuloja ovat elinkorot lasketaan?
V: Jos sinulla on eläkkeelle jääminen tai muu elinkorko, on hyvä mahdollisuus, että sitä on laskettava jollakin tavalla osana kotitalouden tuloja. Miten vuokranantajan tulisi päättää, miten hoidat eläkkeitä, joita sinulla on (tai voitte perustaa sen jälkeen, kun olet allekirjoittanut vuokrasopimuksen pienituloisesta asunnosta verohyvityksen yhteydessä) riippuu siitä, onko sinulla oikeus peruuttaa elinkorko ja jos maksat jo maksua.
Jos olet jo alkanut saada maksuja, vuokranantajan on kysyttävä välittäjältä, onko sinulla oikeus peruuttaa eläkkeen tasapainoa. Jos sinulla on tämä oikeus, vuokranantajan on käsiteltävä elinkoron tavaroina.
Lisäksi, kun olet alkanut saada vuokravakuutusmaksuja, normaalisti et voi muuntaa sitä kertakorvaukseksi. Jos tämä on sinun tilanne, silloin säännölliset maksut käsitellään tulonasi vuokranantajallasi.
Odotetaan, että vuokranantajan on tarkistettava, onko sinulla oikeus peruuttaa saldo (vaikka rangaistukset arvioidaankin), minkä perusteella elinkoron voidaan olettaa kasvavan tulevana vuonna, minkä tahansa luovutus- tai varhaisrangaistuspalkkion , ja verokanta ja verorangaistus, joita sovellettaisiin, jos peruuttaisit elinkorkoasi koko saldon.
K: Ovatko trustit osaksi kotitalouksien tuloja?
V: Luottamukset lasketaan jonkin verran osana kotitalouksien tuloja. Miten vuokranantajan tulisi päättää, miten hoidatte luottamusta, jota sinulla on (tai voit asettaa sen jälkeen, kun olet allekirjoittanut vuokrasopimuksen alhaisen tulotason asunnosta verohyvitysominaisuudella) riippuu siitä, onko sinulla pääsy tiliin tulot tililtä.
K: Ovatko varat laskettu tuloiksi?
A: Ei. Omaisuus ei ole laskettu tuloiksi, mutta tulot, jotka omaisuuserät tuottavat, lasketaan tavallisesti kotitalouden tulotukeen määriteltäessä ... Lue lisää
K: Ovatko vuokranantajat vahvistaneet tuloja?
V: Kyllä. Jos olet harkitsemassa pienituloisen asunnon hankkimista verohyvityksen omaavassa kiinteistössä, oletetaan, että vuokranantajan tai kiinteistönhoitajan on tarkistettava tulot ja varat. Verohyvitysohjelma vaatii nimenomaan tarkistamista, kun otetaan huomioon, kuinka paljon on kyse ... Lue lisää
K: Kuinka tarkasti vuokra on laskettu?
V: Vuokra lasketaan huoneiston lukumäärän mukaan huoneistossa, ei todellisuudessa asuvien ihmisten määrästä. Vuokranantajan on laskettava vuokrasumma olettaen, että jokaisessa makuuhuoneessa (tai yksi asukas, studio) asuu 1,5 matkustajaa.
Joten kahden makuuhuoneen asunnon vuokrasumma perustuisi esimerkiksi kolmeen asukkaaseen (1,5 x 2 makuuhuonetta).
Verohyvitysmaksu sisältää myös apurahan.
Maksun suuruinen vuokra, jota voidaan maksaa pienentuloyksiköstä verohyvityksen omaavassa kiinteistössä, on 30 prosenttia prosenttiosuutena (tavallisesti 50 prosenttia tai 60 prosenttia) alueen median bruttotulosta (AMGI).
Kysymys: Koskeeko kotitaloudeni määrä tukikelpoisuutta?
V: Kyllä. Kotitalouksesi ihmisten määrä vaikuttaa siihen, voitko saada verotuksellisen omaisuuden pienituloisille. Kotitaloudesi on ansaittava vähemmän kuin tietyn prosenttiosuus bruttotulojen keskiarvosta (AMGI), joka perustuu kotitalouksien kokoon. Toisaalta verohyvityksen vuokra ei perustu asunnon todellisiin henkilöihin.
K: Minun on allekirjoitettava erityinen vuokrasopimus?
V: Ei. Verohyvitysohjelma ei vaadi vuokralaisilta vuokralaisten allekirjoittamista erityisestä vuokrasopimuksesta. Mutta saatat löytää vuokra-lisäyksen yhdellä tai kahdella verohyvitysohjelmaa koskevalla lausekkeella. Voit esimerkiksi luultavasti odottaa lausekkeen, jossa vaaditaan tekemään yhteistyötä vuokranantajan kanssa vuosittain tulojen tarkistamisessa ja todentamisessa, ja siellä voi olla kieli, jossa sanotaan, että jos vuokranantaja oppii tietämään väärän tai puutteellisen tulotiedot voi olla syy lopettaa vuokrasopimus.
K: Voinko vuokrata kuukausittain?
V: Kun allekirjoitat vuokrasopimuksen asunnosta verohyvitysomistuksessa, sen on oltava vähintään kuusi kuukautta (vaikka on muutamia poikkeuksia). Tämän jälkeen voit ja vuokranantaja voivat sopia uusimasta vuokrasopimusta kuukausittain.
Kysymys: Onko rakennuksessa markkinarahaston vuokralaisia?
Voi olla. Monissa verohyvitysominaisuuksissa on mukana pienituloisia asuntoja ja joitain markkina-arvoisia asuntoja.
K: Voinko erottua alhaisen tulotason mukaan, jos markkinakorot ovat vuokralaisia?
V: Sinun ei pitäisi. Vuokranantajien ei tarvitse erota markkinakorkoisista ja matalapalkkaisista asunnoista, eikä sinun verohyvitysomistuksessasi tarvitse tietää, kuinka paljon vuokraa maksaa, ellei heille kerro.
K: Onko tuloni määritetty sen perusteella, mitä olen tehnyt viimeisen vuoden aikana?
V: Ei. Se on määritelty odottamalla ja ansaitsemalla tulosi seuraavalle vuodelle. Esimerkiksi, jos ansaitset työpaikalle kuukausittain 3000 dollaria, tämä tulo lasketaan 36 000 dollariksi (12 kuukautta x 3000 dollaria), vaikka siitä käy ilmi, että saat palkkasi tai jopa menettää työpaikkasi kuukausi sen jälkeen, kun olet siirtynyt asuntoosi.
K: Miten vuokranantajat pitävät sääntöjenvastaisia tuloja?
A: Työllistulot on sisällytettävä osana kotitalouksien tuloja, olivatko tulot tasaisia vai epäsäännöllisiä.
Verohyvitysohjelmaan osallistuvien vuokranantajien on tavallisesti käytettävä vuokralaisen nykyisiä olosuhteita, jotta "vuositasolla" tuloja, mikä tarkoittaa sitä määrää, jonka vuokralainen odottaa ansaitsevan seuraavien 12 kuukauden aikana, vaikka siitä käy ilmi, että määrä on paljon suurempi tai pienempi.
Kysymys: Tuleeko avioero tai yhteinen omaisuus hylätä minua?
V: Ei. Potentiaalinen vuokralainen ei ole hylätty pelkästään avioeron ratkaisun tai yhteisten varojen saamiseksi.
Vaikka avioeron jälkeinen tulotilanteesi voi olla, että sinulla ei ole oikeutta saada avioeroa tai yhteistä omaisuutta, ei ole päteviä syitä kieltäytyä käsittelemästä verohyvityksen hakijan hakemusta tai automaattisesti katsomaan, että hakija ei ole tulotukeen oikeutettu.
K: Onko vuokra perustuva tuloeni?
V: Ei. Toisin kuin muut asumisohjelmat, verohyvitysmaksu perustuu läänin tai muun paikallisen alueen keskituloon. Tätä keskiarvoa kutsutaan "alueellisen median bruttotulon" (AMGI), joka HUD päivittyy vuosittain. Varsinaiset tulosi ovat tärkeitä, kun määritetään, hyväksytkö verotuksellisen omaisuuden pienituloisille asuntoille. Mutta todellinen vuokra, jonka maksat, ei perustu tuloihisi.
K: En hyväksy muita, jos ansaitsen liikaa tuloja verohyvityksen omaisuudelle?
V: Ei välttämättä. Vaikka jokaisen verohyvityksen omaisuuden on noudatettava samoja sääntöjä tulojen tukikelpoisuuden määrittämiseksi, saatat ansaita liikaa yhden verohyvityksen omaavasta omaisuudesta, mutta silti heidät katsotaan oikeutetuiksi muille. Tämä voi tapahtua, jos esimerkiksi ansaitset 55% tulorajasta. Kiinteistö, joka on vuokrannut vuokralaisille, jotka ansaitsevat enintään 50% tulorajoista, hylkää sinut, mutta 60%: n omistuksessa olevat kiinteistöt löytävät sinut oikeutetuksi. Myös tulorajat vaihtelevat maakunnan mukaan, joten jos ansaitset liikaa tuloja yhdestä kiinteistöstä, saatat menestyä toisella omaisuudella, joka käyttää erilaisia rajoja.
K: Voinko häätää, jos tuloni menee ylöspäin, kun siirryin?
V: Sinun ei pitäisi joutua huolehtimaan siitä, että heidät häädetään tulojen menetykseen. Jos tulosi nousee jopa 140 prosenttiin bruttotulojen keskiarvoista (AMGI), ei ole mitään ongelmaa. Jos tulosi nousee tämän tason yläpuolelle, se voi vaatia vuokranantajaa ryhtymään toimiin varmistaakseen, että rakennus pysyy oikeutettuna kaikkiin sen verohyvityksiin.
Pahimmassa tapauksessa vuokranantaja voi (asianmukaisella ilmoituksella) vaihtaa asuntoasi markkinahintaan ja menetät rajoitetun vuokrauksenne. Kuitenkin, jos tulosi ovat niin korkeat, et todellakaan ole pienituloisia ja sinun pitäisi pystyä varaamaan markkinakoron vuokra. Verohyvitysomistuksessa olevat vuokranantajat voivat vain hälventää vuokralaisia valtion tai paikallisten lakien mukaiselle "hyvälle syyksi". Tämä tarkoittaa myös, että vuokranantaja ei voi päättää olla uusimatta vuokrasopimusta ilman hyvää syytä.
K: Joka kerta, kun tuloni muuttuu, tarvitsen saada uudelleen todistusta?
V: Onneksi ei. Verohyvitysohjelmalla ei ole "väliaikaisia uudelleenarviointeja", mikä tarkoittaa, että jos vaihdat työpaikkoja, nostatte korotuksen tai ostamasi tai myydät omaisuutta, sinun ei tarvitse saada tulosi laskettua ja tarkistettua uudelleen. Sinun tulisi odottaa tapaavan johdon kanssa tulonsa uudelleenhakuun vain kerran vuodessa, yleensä vuokrasopimuksen allekirjoittamisen vuosipäivänä.
K: Voinko opiskelija asua verohyvitysomistuksessa?
V: Yleinen sääntö on, että jos jokainen kotitaloudessasi on kokopäiväistä opiskelijaa, niin et voi vuokrata verohyvityksen omaisuutta. Joten jos olet kokopäiväinen opiskelija, jolla on kämppäkaveri, joka lähtee kouluun osa-aikaisesti, niin olet kunnossa. Jos jokainen kotitalouksesi käy koulua kokopäiväisesti, kysy joilta, oletteko poikkeuksetta.
K: Onko verolainsäädännön mukaiset luottokelpoisuusvaatimukset täytettävä
V: Kyllä. Verohyvitysominaisuuksiin sovelletaan samoja oikeudenmukaisia asuntolakeja kuin perinteiset kiinteistöt. Lisäksi HUD: n, valtiovarainministeriön ja oikeusministeriön (DOJ) välisen sopimuksen ansiosta IRS voi helposti oppia vuokranantajan oikeudenmukaisesta asuntojen rikkomisesta ja käyttää sitä verohyvityksen laiminlyönnistä. Tämä merkitsee sitä, että verohyvitysomistajilla on vieläkin syytä olla syrjivä sinua.
Kysymys: Miten vuokralaiset ja mahdollisuudet saavat lisää tietoa ohjelmien vaatimuksista?
V: Vuokralaisineen ja tulevaisuudennäkymissä on usein kysymyksiä verohyvitysten tuloista ja säännöistä. Löydät vastauksia usein kysyttyihin kysymyksiin, joihin on vastattu, ja voit saada tilakohtaisia kysymyksiä, jotka vastaa valtion asuntorahoitustoimisto, joka hallinnoi verohyvitysohjelmaa, jossa asut. Katso luettelo valtion taloyhtiöistä .